近期，以二線(xiàn)城市為代表的土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控政策，調(diào)整土拍規(guī)則，以致5月地價(jià)漲幅有所趨緩，溢價(jià)率也迎來(lái)了2019年來(lái)首次回調(diào)。
克而瑞研究中心近日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)336城土地成交共計(jì)3296幅，環(huán)比上漲18%，同比增加19%;成交建筑面積為20818萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲了4%。
在成交單價(jià)方面，5月受監(jiān)測(cè)城市的成交樓板價(jià)達(dá)到2832元/平方米，環(huán)比增加4%。從漲幅來(lái)看，5月環(huán)比漲幅下降了5個(gè)百分點(diǎn)，明顯收窄。
從城市來(lái)看，5月一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量和成交量迎來(lái)大幅回升，但溢價(jià)率下降至7.2%，主要是因?yàn)槌鲎尩貕K多為底價(jià)成交的非核心區(qū)域的商辦用地及保障性宅地;二線(xiàn)城市方面，為了防止熱度再度攀升，大多數(shù)城市紛紛減緩了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，并采取限價(jià)競(jìng)拍方式，5月成交量?jī)r(jià)小幅下滑，溢價(jià)率也進(jìn)一步下滑;三四線(xiàn)城市供應(yīng)放量帶動(dòng)整體成交量?jī)r(jià)持續(xù)上漲，成交溢價(jià)率也維持在20%以上，環(huán)比上月僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
近期，以二線(xiàn)城市為首的土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，為遏制地價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，多城調(diào)整了土拍規(guī)則。近日，東莞調(diào)整土拍規(guī)則：在網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，不再接受最新報(bào)價(jià)，開(kāi)通網(wǎng)上終次報(bào)價(jià)功能，轉(zhuǎn)為競(jìng)終次報(bào)價(jià)，終次報(bào)價(jià)則以“最接近平均價(jià)者得”。
“東莞土拍新規(guī)的落地，很大程度上與土地市場(chǎng)持續(xù)火熱有關(guān)。”克而瑞研究中心分析師馬千里分析認(rèn)為，今年4月，東莞一幅商住用地，經(jīng)過(guò)27家房企62輪爭(zhēng)奪，最終以16089元/平方米的樓面價(jià)出讓?zhuān)鐑r(jià)率高達(dá)75.8%。5月，東莞地市進(jìn)一步升溫，土拍競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。
“除了東莞，今年上半年地市高熱的城市還有不少，多個(gè)二線(xiàn)城市土地成交溢價(jià)率均超20%，其中表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬合肥，前5月溢價(jià)率高達(dá)79%。另外，南昌、南寧、哈爾濱、廈門(mén)、南京、蘇州、杭州等城市的土地市場(chǎng)熱度也較高。”馬千里分析表示，不少城市住宅市場(chǎng)成交同步放量，這些熱點(diǎn)城市也對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。
其中，對(duì)土地拍賣(mài)規(guī)則的調(diào)整，以調(diào)整最高限價(jià)、限制競(jìng)拍資格最為常見(jiàn)。馬千里分析指出，這類(lèi)限制主要是為了提高入場(chǎng)門(mén)檻，減少參與土拍的企業(yè)數(shù)量。例如，合肥禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時(shí)參與土地拍賣(mài)，杜絕“圍標(biāo)”，違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競(jìng)拍。
近期，杭州的土地溢價(jià)率上限也有所調(diào)整，將主城區(qū)涉宅用地溢價(jià)率上限由50%調(diào)至30%。蘇州則進(jìn)一步收緊了現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格門(mén)檻，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%-10%需工程竣工驗(yàn)收后，方可申請(qǐng)預(yù)售許可。
“各類(lèi)土拍新規(guī)在一定程度上可以減少對(duì)地價(jià)的盲目追高，短期內(nèi)有助于緩解地市高熱現(xiàn)象，但并未對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期走向產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用。”馬千里認(rèn)為，要維持地價(jià)平穩(wěn)，關(guān)鍵要適度加大土地供應(yīng)，平衡土地市場(chǎng)供求關(guān)系。
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